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空置房够3亿人住,房价下跌空间有多大?央行专家的分析让人清醒

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空已经为3亿人买了足够的房子。房价“下跌空有多大?潘石屹和孙宏斌“走过地板”,众所周知,每年的九月和十月是房地产行业的销售旺季,但今年他们显然失去了光彩。 “金九”期间,全国29个重点城市共销售新房2422万平方米,比上个月下降6%,比上年下降2%。 “金九”下台后,“银十”也在低温下启动。全国14个重点城市日均营业额同比下降21.9%,一线城市同比下降36.4%,二线城市同比下降21.8% 虽然楼市成交量有所下降,但另一方面楼市调控力度仍在加大。

据统计,国家房地产市场监管政策在9月份发布了48次,LPR在10月份取代了传统的基准贷款利率。中国央行副行长刘国强明确表示,抵押贷款利率不会在新机制下下降。 因此,根据目前的房地产市场,不可能全面放松对房地产市场的控制,为了应对销量下降和资金迅速撤出,降价促销活动将持续到年底。 那么,这种冷却会持续多久?房价下跌的最大限度是什么?在回答这些问题之前,让我们先看看当前房地产市场的两个基本情况。

首先,居民的杠杆率很高

截至2018年底,家庭部门贷款47.3万亿元,其中消费贷款占78.9%,个人贷款占消费贷款的70%以上,约26万亿元。 显然,住房已经成为居民消费的主要对象。 在这方面,不难理解,面对房价上涨的趋势,越来越多的家庭选择购买杠杆更大的房子。 据统计,2018年中国居民杠杆率达到53.2%,而2008年仍为18%,也就是说,在过去10年里,居民杠杆率上升了35.2% 那么,如何直观地测量当前的杠杆水平呢?

国际共识是,当家庭部门杠杆率低于10%时,债务增加有利于经济增长;当家庭部门的杠杆率高于30%时,经济增长可能受到影响;当家庭部门的杠杆率超过65%时,金融稳定将受到影响。 因此,目前中国居民的杠杆率相对较高,国家已经明确认识到这一点:在过去一两年中,中国保监会不断收紧房地产信贷政策,稳步推进去杠杆化政策。 对此,中国保监会也在《人民日报》中明确指出,要控制居民杠杆率的过度增长。

第二,外壳空偏置速率高

房屋是否过剩一直是讨论的热点。 我们不妨简单计算一下:根据国家统计局的数据,到2018年,中国居民人口的城镇化率为59.58%,城镇居民人口为8.3亿,人均住房建筑面积达到39平方米。 据测算,全国城镇住房面积=39平方米×8.3亿=323.7亿平方米 根据每套房90平方米的计算,全国城市住房总量=323.7亿平方米÷90平方米=3.6亿套。 那么,3.6亿套房子是一个什么样的概念呢?

以四口之家为标准,它需要近2亿套住房来满足目前8.3亿城市人口的住房需求。以三口之家为标准,它只需要2.76亿套房子。 因此,城镇住房总量接近1亿套,这些空住房至少可以满足3亿人的住房需求。 因此,从总量来看,不缺房,房地产市场格局基本稳定,大规模拆迁建设的发展阶段将慢慢过去。 在空问题上,房地产大亨潘石屹也表示,城镇人均住房面积接近40平方米,已经达到发达国家的水平,不再仅仅需要住房。

通过以上两种基本情况,笔者认为房价很难再次飙升,甚至有进一步下跌的可能。 一方面,稳步推进去杠杆化意味着资金难以大规模流入房地产市场,一旦没有银行贷款的支持,居民囤积房地产的积极性和能力将大大降低。 另一方面,目前的住房市场格局基本稳定。虽然存在住房资源分配不均的问题,但随着房产税甚至空税的稳步推进,市场上的住房将会越来越多。

?作为买家和卖家,开发商和买家一样关心价格波动。 如果房价回落,对购房者有利,但对开发商来说意味着利润下降。 因此,尽管房地产市场目前正在经历降价,但大幅降价的情况很少,主要是以特价房、一次性价格、赠送家用电器、精装给空白等形式。 那么,开发商能容忍的降价幅度有多大?

SOHO中国董事长潘石屹曾公开表示,20%基本上是开发商看到价格下跌的底线。如果这个数字超过20%,绝大多数房地产公司将不复存在。 两两个一样。 融创地产董事长孙宏斌也表示,过去两年房价不可能上涨,但房价不可能下跌30%。如果下跌30%,开发商将不复存在。 那么,潘石屹和孙宏斌说什么是不可靠的呢?

关于这个问题,中国人民银行前调查统计司司长、中国人民银行顾问盛松成表示,房价小幅下跌是好事,但短期下跌15%和三年下跌50%肯定行不通。这将对经济造成巨大危害,甚至影响社会稳定。

根据房地产老板和央行专家的意见,作者认为判断房价下跌有两个层次空。一方面,房价可能会下跌,因为10%的净利润对正常运营的建筑来说不成问题。经营良好的楼宇,利润基本可达20%以上,远高于传统制造业。 另一方面,房价可能下跌,但短期内不会。目前,中国房地产市场总市值近450万亿元,70%的家庭财富是房地产。一旦房价急剧下跌,许多人可能会选择放弃他们的房子,并切断他们的抵押贷款支付。银行将会有坏账。最终,所有人的生活和工作都会受到影响。

我们不妨举个例子:如果我们在上海买一套100平方米的房子,按目前的价格每平方米元,总房价将需要530多万元。如果在短时间内突然下降20%,将会下降100多万元,相当于首付款的损失。这自然是每个人都不想看到的结果。 因此,在笔者看来,房价的起伏是不现实的,最好的办法是长期坚持房地产调控,允许房价小幅上涨、小幅下跌或根本不上涨,从而让房价回归生活的本质属性,让房价实现软着陆。 显然,随着长期机制的加快,未来将采用金融、市场、立法、税收等手段来调控房地产市场,因此房价稳定下跌是大势所趋。

你认为潘石屹和孙宏斌提到的房价下跌20%-30%的底线可靠吗?欢迎留言讨论 ?